Της Ελευθερίας Πιπεροπούλου:
Ένα ενδιαφέρον σφυρί έχει προγραμματιστεί να χτυπήσει -εάν δεν υπάρξει κάποια προσπάθεια αναστολής της διαδικασίας- στις 24 Απριλίου 2024, για ένα μεγάλο ακίνητο που βρίσκεται στη Νέα Φιλαδέλφεια.
Το ακίνητο βρίσκεται περίπου ανάμεσα από την “OPAP Arena” και τις εγκαταστάσεις της παλιάς βιομηχανίας υφασμάτων “Μπριτάννια”, για τις οποίες έχει επίσης προγραμματιστεί πλειστηριασμός. Είναι ανακαινισμένο, αν και φαίνεται ότι οι εργασίες ανακαίνισης δεν έχουν ολοκληρωθεί. Στην πλευρά του οικοπέδου επί των οδών Ιωνίας και Πατριάρχου Κωνσταντίνου, υπάρχει πετρόκτιστη μάνδρα με μεταλλικό πλέγμα σε τμήμα αυτής και συρόμενη μεταλλική κεντρική είσοδος.
Πρόκειται για βιοτεχνικό κτίριο τριών ορόφων με μεταλλική στέγη, το οποίο κτίστηκε σταδιακά σε τέσσερις φάσεις, προ 30-65 ετών. Επιπλέον φαίνεται πως προ λίγων ετών δέχθηκε εργασίες ανακαίνισης με σκοπό να διαμορφωθεί σε κτίριο επαγγελματικών χώρων. Το κτίριο είναι μακρόστενο, αποτελείται από τμήμα υπογείου, ισόγειο και δύο ορόφους. Λόγω της μεγάλης κλίσης του γηπέδου (το οποίο βρίσκεται πρακτικά εντός των πρανών του ρέματος), ο ισόγειος όροφος βρίσκεται σχεδόν ολόκληρος κάτω από την στάθμη της διαμορφωμένης πλατείας προς την πλευρά της οδού Ιωνίας και την συμβολή της με την οδό Πατριάρχου Κωνσταντίνου.
Τα σχέδια για retail park
Όπως αναφέρεται στην έκθεση του εκτιμητή, λαμβάνοντας υπόψη μία σχετική ενημερωτική πινακίδα μπροστά από το κτίριο, που αποτυπώνει την διαμόρφωση του κτιρίου ως “Britannia Retail Park”, φαίνεται πως ο αρχικός, τουλάχιστον, σχεδιασμός των ιδιοκτητών προέβλεπε τη διαμόρφωση του κτιρίου σε retail park και την εκτέλεση εκτεταμένων εργασιών ανακαίνισης – ανακατασκευής του κτιρίου, κάτι που θα άλλαζε πλήρως την μορφή του κτιρίου. Στην πράξη ωστόσο, φαίνεται πως τελικά πραγματοποιήθηκε μία πιο περιορισμένη επέμβαση στο κτίριο (πιθανόν το project να ολοκληρωθεί σε μεταγενέστερο χρόνο). Δεν είναι γνωστό ποια είναι η σημερινή εσωτερική διαμόρφωση, όπως δεν είναι επίσης γνωστό ποια είναι η νόμιμη και υφιστάμενη χρήση των ακινήτων, ενώ η αρχική χρήση του κτιρίου ήταν βιοτεχνική.
Σύμφωνα δε με την Έκθεση Εκτίμησης Αγοραίας (Εμπορικής) Αξίας, τα εκτιμώμενα ακίνητα οφείλουν εισφορά σε γη και χρήμα. Επιπλέον, όπως αναφέρεται στην έκθεση του εκτιμητή, φαίνεται ότι είχε προκύψει κάποια δικαστική διένεξη μεταξύ των ιδιοκτητών και της δημοτικής αρχής σχετικά με την διέλευση μέσα από το γήπεδο αγωγών για την εξυπηρέτηση των έργων που αφορούν στην κατασκευή του γηπέδου “Αγία Σοφία”, με την έκβαση του ζητήματος αυτού να μην είναι γνωστή. Σημειώνεται ότι το οικόπεδο θα καταστεί οικοδομήσιμο μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής και μετά την εξόφληση των όποιων εισφορών προκύψουν. Η περιοχή του ακινήτου έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως και πρόκειται για γωνιακό οικόπεδο εντός σχεδίου, επιφανείας σύμφωνα με τους τίτλους κτήσης 4.284,86 τ.μ. και σύμφωνα με το Κτηματολόγιο 4.317,00 τ.μ. Το οικόπεδο είναι ακανόνιστου σχήματος και σημαντικά επικλινές, με μεγάλη κλίση άνω του 15%, παρουσιάζοντας κλίση προς τα νοτιοανατολικά, δηλαδή προς το ρέμα με το οποίο συνορεύει (πρακτικά βρίσκεται εντός των πρανών του ρέματος).
Βάσει παλαιού τοπογραφικού διαγράμματος, το γήπεδο συνορεύει: με την συμβολή των οδών Ιωνίας, Φωκαίων και Πατριάρχου Κων/νου σε πλευρά μήκους 66,25 μ., με την οδό Πατριάρχου Κων/νου σε πλευρά μήκους 62,45 μ., με ρέμα, με ξένες ιδιοκτησίες. Σήμερα, ωστόσο, και μετά την ένταξη του ακινήτου στο σχέδιο πόλεως και την υπό έγκριση πράξη εφαρμογής, τα δεδομένα του γηπέδου έχουν μεταβληθεί. Όπως προκύπτει από την, σε εξέλιξη, πράξη εφαρμογής, από την αρχική επιφάνεια των 4.284,86 τ.μ. τμήμα του οικοπέδου 3.860,27 τ.μ. έχει ενταχθεί στο σχέδιο, ενώ τμήμα ~424,00 τ.μ. έχει χαρακτηριστεί δασική έκταση (τεχνητή φυτεία πεύκης) και παραμένει εκτός σχεδίου. Όπως προκύπτει από το ρυμοτομικό διάγραμμα, το οικόπεδο συνορεύει: Βορειοδυτικά με την οδό Ιωνίας και την συμβολή της με τις οδούς Φωκών και Πατριάρχου Κωνσταντίνου, Βόρεια – Βορειοδυτικά με την οδό Πατριάρχου Κωνσταντίνου, Βορειοανατολικά με αδιάνοικτο ακόμα πεζόδρομο, Νοτιοανατολικά με αδιάνοικτο ακόμα πεζόδρομο και πέραν αυτού με ρέμα, Νοτιοδυτικά με τεχνητή φυτεία πεύκης και πέραν αυτής με πεζόδρομο.
Σύμφωνα με πληροφορίες στον τεχνικό φάκελο του ακινήτου, που όμως δεν έχουν επιβεβαιωθεί κατά την σύνταξη της έκθεσης του εκτιμητή, σε εξέλιξη είναι η πράξη εφαρμογής (βρίσκεται στη δεύτερη ανάρτηση από το 2010). Βάσει της μελέτης ρυμοτομείται επιφάνεια 1.324,87 τ.μ. με αποτέλεσμα η τελική επιφάνεια του οικοπέδου να ανέρχεται σε 2.535,40 τ.μ. Επιπλέον, στον τεχνικό φάκελο που προσκομίστηκε, αναφέρεται μία ενδεικτική εκτίμηση (και όχι βεβαιωμένη υποχρέωση) των υποχρεώσεων εισφορών σε χρήμα ύψους (357.000 ευρώ) περίπου, που αναμένεται να “βαρύνουν” το σύνολο των εκτιμώμενων ιδιοκτησιών, ενώ η κατανομή των οικονομικών υποχρεώσεων αναμένεται να γίνει με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο. Καθώς προκύπτουν διάφορα ζητήματα για το γήπεδο αλλά και σημαντικές εισφορές σε γη και χρήμα λόγω της ένταξης στο σχέδιο πόλεως, προτείνεται στους εκάστοτε ενδιαφερόμενους να διενεργήσουν τον δικό τους έλεγχο – έρευνα προς διαπίστωση της πραγματικής τρέχουσας κατάστασης ως προς τα παραπάνω ζητήματα.
Έξι χωριστοί πλειστηριασμοί
Πρόκειται συγκεκριμένα για έξι ξεχωριστούς πλειστηριασμούς για έξι οριζόντιες ιδιοκτησίες που, κατά τα φαινόμενα, αποτελούν ένα ολόκληρο βιοτεχνικό κτίριο. Τα ακίνητα θα πλειστηριαστούν ταυτόχρονα, την ίδια ημέρα και ώρα, με διαφορετική τιμή πρώτης προσφοράς και ιδιαίτερη για κάθε δικαίωμα κατακύρωση. Η συνολική τιμή εκκίνησης διαμορφώνεται στα 2.657.000 ευρώ. Οφειλέτρια είναι η εταιρεία “Παύλος Ντιναπόγιας Ανώνυμος Εταιρεία Σύμβουλοι Επενδύσεων” και επισπεύδουσα η Cepal.
Αναλυτικότερα, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες:
Αποθήκη του υπογείου ορόφου, με επιφάνεια 211 τ.μ. Η προσπέλαση στην αποθήκη αυτή γίνεται από σκάλα που ανήκει στην ιδιοκτησία αυτή, από την ιδιοκτησία του ισογείου. (τιμή εκκίνησης: 38.000 ευρώ)
Αποθήκη του υπογείου ορόφου, με επιφάνεια 145 τ.μ. Η προσπέλαση στην αποθήκη αυτή γίνεται με τον ανελκυστήρα, ο οποίος έχει απόληξη στην αποθήκη αυτή και με σιδηρά ανεμόσκαλα δια της ιδιοκτησίας του ισογείου. (τιμή εκκίνησης: 26.000 ευρώ)
Οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου ορόφου, η οποία περιλαμβάνει, εκτός από τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, δηλαδή την είσοδο, το πλατύσκαλο και το κλιμακοστάσιο ανόδου στον πρώτο όροφο, και την αυτοτελή και ανεξάρτητη ιδιοκτησία του ορόφου αυτού με στοιχεία. Έχει επιφάνεια 1.520 τ.μ. (τιμή εκκίνησης: 1.013.000 ευρώ)
Οριζόντια ιδιοκτησία του πρώτου ορόφου, πάνω από το ισόγειο (εργοστασιακός χώρος), η οποία περιλαμβάνει, εκτός από τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, δηλαδή την είσοδο, το πλατύσκαλο και το κλιμακοστάσιο ανόδου στο δώμα, και την αυτοτελή και ανεξάρτητη ιδιοκτησία του ορόφου αυτού. Η ιδιοκτησία αυτή έχει επιφάνεια επίσης 1.520 τ.μ. (τιμή εκκίνησης: 1.013.000 ευρώ)
Το δικαίωμα της καθ’ ύψος ή κατά πλάτος περαιτέρω κάλυψης του γηπέδου, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο γήπεδο 200/1000 εξ αδιαιρέτου, που ανήκει στην ανωτέρω οριζόντια ιδιοκτησία του πρώτου ορόφου, στο οποίο ποσοστό αντιστοιχούν 857 τ.μ. εξ αδιαιρέτου επί του γηπέδου. (τιμή εκκίνησης: 0,00 ευρώ)
Οριζόντια ιδιοκτησία του δεύτερου ορόφου, πάνω από το ισόγειο (βιοτεχνικός χώρος). Η ανωτέρω οριζόντια ιδιοκτησία είχε περιέλθει στην προκτήτορα εταιρεία, αρχικά ως δικαίωμα υψούν, το οποίο υλοποιήθηκε με την ανέγερση δευτέρου ορόφου. Η ανέγερση έγινε κατά τα έτη 1998-1999 και ο Β΄ όροφος περιλαμβάνει, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, βιοτεχνικούς χώρους επιφανείας 850,21 τ.μ. (τιμή εκκίνησης: 567.000 ευρώ)
Το “Μπριτάννια”
Είναι αξιοσημείωτο ότι δίπλα από το εν λόγω ακίνητο βρίσκονται οι εγκαταστάσεις του ιστορικού εργοστασίου της “Μπριτάννια”.
Ενδιαφέρον έχει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο έχει προγραμματιστεί να βγει επίσης σε πλειστηριασμό, στις 21 Φεβρουαρίου 2024, με τιμή πρώτης προσφοράς τα 3.354.000 ευρώ. Οφειλέτρια σε αυτή την περίπτωση είναι η “Όμικρον Κύκλος Real Estate Development Κτηματική Τουριστική και Ξενοδοχειακή Ανώνυμη Εταιρεία”.
Όπως αναφέρεται σε οικονομικές καταστάσεις που δημοσιεύονται στο ΓΕΜΗ, η συγκεκριμένη εταιρεία ιδρύθηκε το 2005 με σκοπό την απόκτηση, ανέγερση, διαχείριση και αξιοποίηση πάσης φύσεως ακινήτων. Η εταιρεία είναι μέλος του Ομίλου της Όμικρον Κύκλος Ένα Γενική Συμμετοχική Α.Ε. (πρώην Sciens Διεθνής Συμμετοχών Α.Ε.), η οποία κατά την 31.12.2021 συμμετείχε στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας με ποσοστό 100%. Η εταιρεία αποκτήθηκε από την Όμικρον Κύκλος Ένα Συμμετοχική Α.Ε. το 2010. Όπως αναφερόταν στις οικονομικές καταστάσεις του 2021, η εταιρεία βρισκόταν “στην διαδικασία εξεύρεσης πιθανών αγοραστών ή μισθωτών για το ακίνητο που βρίσκεται στην ιδιοκτησία της, με σκοπό τη βελτίωση των αποτελεσμάτων της στα επόμενα έτη”.
